一、背景及模式歸類

站在商品住宅流轉(zhuǎn)的視角，我國(guó)上一輪的樓市“去庫(kù)存”（2014-2019 年），即政府主導(dǎo)的“棚改”，其中心邏輯為通過(guò)舊房直接拆除，消化無(wú)效二手供應(yīng)，再由政府主導(dǎo)貨幣化安置，完成新房的購(gòu)買，最終實(shí)現(xiàn)了新房去庫(kù)存的目標(biāo)。2023 年 7 月 24 日，中共中央召開(kāi)政治局會(huì)議指出：“要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”至 2024 年4 月末，全國(guó)新房庫(kù)存已經(jīng)回升到 7.46 億平米，高于 2015 年的7.19 億平米達(dá)歷史高點(diǎn)，樓市“去庫(kù)存”再次被提上日程，且目前大部分城市的樓市都已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)樓市的主導(dǎo)地位，一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格剪刀差形成了相互促進(jìn)的負(fù)面螺旋，已經(jīng)對(duì)一手房形成了客戶分流和價(jià)格下行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，故本輪房地產(chǎn)“去庫(kù)存”相較上次不同之處在于，不僅一手房需要去庫(kù)存，二手房也存在去庫(kù)存的問(wèn)題。

因此，本輪新房“去庫(kù)存”，不僅需要通過(guò)政府力量，直接進(jìn)行庫(kù)存商品房和存量住宅用地的收儲(chǔ)，同時(shí)更需要通過(guò)以按照中央所提“滿足改善性住房需求”精神所延伸的“以舊換新”為代表的創(chuàng)新模式，刺激市場(chǎng)一二手傳導(dǎo)，釋放置換需求間接式“去庫(kù)存”。

自 2023 年至今，住房“以舊換新”已從過(guò)去的試點(diǎn)性質(zhì)、局部性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛谢I劃的實(shí)施方案、覆蓋面廣的政策，類似政策逐漸成為當(dāng)下各地城市釋放改善需求的促進(jìn)趨勢(shì)。細(xì)分開(kāi)來(lái)，本輪房地產(chǎn)“去庫(kù)存”背景下的住房“以舊換新”模式主要有以下六類：

將視角聚焦本地，根據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《2023 年12 月份二手房網(wǎng)簽情況》及克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023 年度，西安市新房供應(yīng)量累計(jì)達(dá) 1078 萬(wàn)平方米，二手房網(wǎng)簽備案面積累計(jì)達(dá) 980 萬(wàn)平方米，本地一、二手房市場(chǎng)規(guī)?；境制?。

二、配套政策簡(jiǎn)析

（一）央行再貸款支持
為支撐地方政府及國(guó)有平穩(wěn)有力企業(yè)推進(jìn)住房“以舊換新”的實(shí)施，進(jìn)一步消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，中國(guó)人民銀行2024 年 5 月 17 日在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上宣布，擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模 3000 億元。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房?？偨Y(jié)該政策有如下要點(diǎn)：

第一，保障性住房再貸款規(guī)模 3000 億元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等 21 家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的 60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款 5000 億元。
第二，所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

第三，地方政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

第四，自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21 家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。本次保障性住房再貸款政策，同時(shí)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、法治化、自愿參與原則，在不增加地方政府隱債的同時(shí)還有助于盤活存量。

（二）西安市政府配套政策支持

為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府審定同意，2024 年 5 月 9 日，西安市住建局、自規(guī)局、稅務(wù)局、公積金管理中心四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（市建發(fā)〔2024〕69 號(hào)），總結(jié)該政策有如下要點(diǎn)：
第一，全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

第二，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

第三，允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)。

第四，建立健全我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)“白名單制度”常態(tài)化，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

（三）行業(yè)協(xié)會(huì)落地活動(dòng)

作為對(duì)市建發(fā)〔2024〕69 號(hào)的積極響應(yīng)，2024 年 6 月 13 日，西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、西安市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《西安市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書》，活動(dòng)時(shí)間自 2024 年 6 月至2025 年 6 月，該活動(dòng)本質(zhì)上可歸納為前文所述“以舊換新”六大模式中的“代售購(gòu)新”模式，由市政府及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，撮合換房人、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介及銀行四方，通過(guò)配套綠色交易通道、加速市場(chǎng)推廣、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)、登記費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、抵押費(fèi)等）減免、為換房人提供從舊房出售到新房交易的全流程服務(wù)，降低置換成本，加速本地住房一二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。該活動(dòng)首批共有本地 64 個(gè)商品房項(xiàng)目、11 家房產(chǎn)中介、6 家銀行（工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)銀行、西安銀行）參與。

三、政策的難點(diǎn)和效果分析

截至目前，雖然政策和各地“以舊換新”的舉措令市場(chǎng)鼓舞，然而，實(shí)際效果也不能太樂(lè)觀。原因有以下幾點(diǎn)：
一是用于收購(gòu)舊房的資金不足：央行本次 3000 億保障性住房再貸款，理論上可撬動(dòng) 5000 億銀行貸款收購(gòu)住房，但相對(duì)于市場(chǎng)的存量住房規(guī)模，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的；另一方面，政府或國(guó)企還要解決 20%的自有資金，也是力不從心。

二是適合用作保障性住房的商品房較少：保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò) 70 平方米的小戶型為主，本次政策要求嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)上，面積合適、能夠享受政策被收購(gòu)的存量住房不多，大量住房未必能被收購(gòu)。

三是收購(gòu)價(jià)格難以達(dá)成：商品房的建設(shè)成本較高，而保障性住房配售或配租的價(jià)格較低。如果收購(gòu)已建成商品房用于保障性住房，收購(gòu)價(jià)格大幅低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商很難同意。而如果收購(gòu)價(jià)格較高，又會(huì)導(dǎo)致出售、出租價(jià)格較高，居民無(wú)法承受。價(jià)格談不攏，將限制政策的落地。

四是保障性住房的租售前景存在不確定性：本次政策要求，國(guó)企收購(gòu)存量商品住房后迅速配售或租賃。但考慮到房屋位置、價(jià)格、戶型、產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)需求等因素，如不能實(shí)現(xiàn)迅速配售或租賃，國(guó)企將承擔(dān)一定的持有成本，銀行將面臨還款風(fēng)險(xiǎn)。

四、對(duì)金控公司啟示

總體來(lái)看，對(duì)輪樓市“去庫(kù)存”，自 5 月央行提出新設(shè) 3000億元保障性住房再貸款，至各地各不相同的“以舊換新”舉措的實(shí)施效果，目前看還不能太樂(lè)觀。但是，前述政策和舉措最重要的是給予市場(chǎng)了一個(gè)明確的信號(hào)：政府和國(guó)企要進(jìn)場(chǎng)收房了，有人兜底了。結(jié)合之前各地公布的暫緩供地和新建項(xiàng)目的政策，組合后可在一定程度上進(jìn)一步影響供需預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)、逐步走穩(wěn)?；貧w到金控公司，筆者總結(jié)啟示如下：

第一，本輪房產(chǎn)“去庫(kù)存”及配套的住房“以舊換新”政策涉及將舊房的出售及新房的購(gòu)買捆綁執(zhí)行，其延伸出二手房房產(chǎn)過(guò)戶、銀行按揭貸款/公積金按揭貸款等金融活動(dòng)，可通過(guò)房產(chǎn)過(guò)戶階段性擔(dān)保、公積金貸款擔(dān)保、履約保函等業(yè)務(wù)作為我司擔(dān)保業(yè)務(wù)的展業(yè)方向。

第二，目前本地市場(chǎng)主要以“代售購(gòu)新”模式開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)，但不排除未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)檎召?gòu)或國(guó)企收購(gòu)的政府親自下場(chǎng)模式，同時(shí)配套棚改及城市更新政策，盤活存量住房資產(chǎn)，我司可探索通過(guò)城更基金等模式參與本區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資。

第三，西安市本次住房“以舊換新”活動(dòng)主要參與方有換房人、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介及銀行，其中撮合交易的操盤方主要為房產(chǎn)中介，該類企業(yè)屬于我司過(guò)去展業(yè)過(guò)程中直接業(yè)務(wù)接觸較少的機(jī)構(gòu)，在未來(lái)展業(yè)過(guò)程中可適當(dāng)加強(qiáng)與房產(chǎn)中介的對(duì)接，促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新。

第四，西安市本次住房“以舊換新”活動(dòng)首批共涉及本地64 個(gè)商品房項(xiàng)目，其中高新區(qū)項(xiàng)目 13 個(gè)、曲江新區(qū)項(xiàng)目 1 個(gè)、雁塔區(qū)項(xiàng)目 7 個(gè)、碑林區(qū)項(xiàng)目 1 個(gè)、經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)、浐灞國(guó)際港項(xiàng)目 5 個(gè)、未央?yún)^(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)、灞橋區(qū)項(xiàng)目 1 個(gè)、航天區(qū)項(xiàng)目 1個(gè)、西咸新區(qū)項(xiàng)目 26 個(gè)、臨潼區(qū)項(xiàng)目 1 個(gè)、閻良區(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)、高陵區(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)，上述商品房項(xiàng)目為近一年西安市新開(kāi)盤或庫(kù)存積壓較長(zhǎng)樓盤，我司在未來(lái)展業(yè)中，針對(duì)抵押物位于上述樓盤的項(xiàng)目，需單獨(dú)分析判斷其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，保證抵押品的保值性及流動(dòng)性。